Il tecnico che non riesce mai a risponderti subito è quello di cui non puoi fare a meno
Conformità urbanistica e catastale: perché è il documento più importante della tua vendita, e perché devi chiederlo adesso
Quando decidi di vendere casa, una delle prime cose che faccio è metterti in contatto con un tecnico. Non un tecnico qualsiasi — uno che conosce il territorio, le pratiche comunali, il Comune di Levanto con le sue specificità, e sopratutto sa dove si nascondono i problemi prima che diventino il problema di qualcun altro. Solitamente nel momento meno opportuno, ovvero quando hai già firmato il compromesso.
Il suo compito, tra le altre cose, è produrre la Conformità Urbanistico Catastale.
Cos’è, in concreto
È il documento che certifica che quello che risulta nei registri comunali e al catasto corrisponde a quello che esiste fisicamente. Che il muro che hai spostato trent’anni fa per allargare il bagno è stato regolarizzato. Che il ripostiglio che tuo padre ha ricavato sul terrazzo negli anni Ottanta ha i suoi titoli edilizi in ordine. Che la planimetria catastale non racconta una storia diversa dalla casa che stai vendendo.
Vale la pena chiarire subito una distinzione che genera molta confusione: conformità catastale e conformità urbanistica non sono la stessa cosa, anche se spesso vengono trattate come se lo fossero.
La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra lo stato fisico dell’immobile e la planimetria depositata all’Agenzia delle Entrate. Ha funzione principalmente fiscale. Dal luglio 2010, il DL 78/2010 la rende obbligatoria in ogni atto di compravendita, a pena di nullità del rogito.
La conformità urbanistica riguarda invece la corrispondenza tra quello che esiste fisicamente e i titoli edilizi depositati al Comune — licenze, permessi di costruire, CILA, SCIA. Non è tecnicamente obbligatoria per legge, ma nella pratica i notai non procedono all’atto senza di essa. La differenza è sottile ma rilevante: un immobile può essere catastalmente in ordine e urbanisticamente problematico, o viceversa. Le schede catastali, è bene dirlo chiaramente, non sono prova della correttezza urbanistica — ci sono case perfettamente conformi catastalmente ma difformi rispetto alle planimetrie depositate in Comune.
Senza entrambe, non si rogita. Non è una preferenza del notaio, non è una richiesta dell’agenzia. È il punto di arrivo obbligato di qualsiasi compravendita che si concluda davvero.
La parte interessante
Quasi ogni volta che la chiedo, c’è un momento di resistenza. Il proprietario storce il naso, temporeggia, dice che ci penserà, che forse non serve, che il notaio che ha usato lui l’ultima volta non l’ha mai richiesta. Succede con una regolarità che ormai mi diverte quasi. Quasi.
Non è malafede, nella maggior parte dei casi. È che la Conformità Urbanistico Catastale ha una caratteristica scomoda: una volta commissionata, quello che c’è c’è. Se emergono difformità — e in case costruite o ristrutturate prima degli anni Novanta emerge qualcosa quasi sempre — bisogna affrontarle. Sanarle dove si può, dichiararle dove non si può sanare, e in ogni caso non far finta che non esistano. Ecco perchè si tende a rimandare. Perchè finchè non la fai, tecnicamente non sai niente. E non sapere è comodo.
Il problema è che il compratore e il notaio la sanno lunga su questo meccanismo. Le difformità minori o parziali vanno regolarizzate o sanate prima del rogito, mentre per gli abusi edilizi gravi non vi sono particolari alternative. Un immobile che arriva al rogito senza aver risolto le sue difformità non arriva al rogito. Arriva a un rogito saltato, con tutto quello che ne consegue — penali, tempi persi, acquirenti volatilizzati.
Il tecnico: figura indispensabile e perennemente introvabile
Qui devo essere onesto su una cosa che ho imparato sul campo, e che all’inizio non avevo del tutto capito.
Il tecnico — geometra, architetto, ingegnere civile, la categoria non cambia la sostanza — non è semplicemente qualcuno che compila moduli. È la figura che ricostruisce la storia urbanistica del tuo immobile, che va in Comune ad accedere agli atti, che confronta il progetto originale con quello che esiste oggi, che capisce se quel muro spostato negli anni Ottanta è sanabile o no, e con quale procedura. La vera responsabilità sulla conformità dell’immobile ricade sul venditore — e il tecnico è la persona che ti mette nelle condizioni di assolvere quella responsabilità in modo corretto.
Lavorarci fianco a fianco ti fa capire quanto sia complessa quella che dall’esterno sembra una verifica di routine. Conoscono la normativa urbanistica, i regolamenti comunali, le prassi locali in un modo che un agente immobiliare, per quanto esperto, non potrà mai replicare completamente. Sono figure indispensabili.
Il punto è che lo sanno anche tutti gli altri.
Perchè il tecnico bravo — e parlo di quello bravo, non di quello che ti risponde dopo tre settimane con un preventivo scritto a mano — è sempre, invariabilmente, sommerso di lavoro. Ha pratiche aperte su pratiche chiuse, sopralluoghi, varianti, sanatorie, clienti che lo chiamano da mesi. È una persona dalla quale non solo devi passare, ma che devi anche inseguire. Con rispetto, con pazienza, e sopratutto con anticipo.
Non lo dico per sminuirne il valore — è esattamente il contrario. Lo dico perchè la richiesta che arriva all’ultimo momento, quella del “ho trovato l’acquirente, mi serve la conformità per la settimana prossima”, è quella che genera il panico. Non nel tecnico, che a quel punto ti spiega cortesemente che ha altri clienti davanti a te. Nel venditore, che si ritrova con un rogito da fissare e una pratica ancora aperta.
Perchè va fatto adesso, non dopo
Ecco perchè la Conformità si commissiona all’inizio del processo di vendita. Non quando hai trovato l’acquirente. Non quando stai fissando il compromesso. All’inizio, quando hai ancora tempo davanti.
Perchè il tempo che serve al tecnico per lavorarci è tempo reale, non negoziabile. Accesso agli atti in Comune, verifica dei titoli edilizi, confronto con lo stato di fatto, eventuale pratica di regolarizzazione se necessaria. Tutto questo ha una sua durata minima che non si comprime per nessuna urgenza commerciale. E se nel frattempo emerge qualcosa da sanare — cosa tutt’altro che rara nel patrimonio edilizio ligure, costruito e trasformato in decenni in cui la burocrazia era considerata un optional — i tempi si allungano ulteriormente.
Certo, tutto questo ha un costo. Sono però i soldi meglio spesi in una compravendita — meglio di qualsiasi home staging, meglio di qualsiasi campagna pubblicitaria. Perchè senza conformità non si vende. Con la conformità in ordine, si vende con la certezza di arrivare fino in fondo.
Una nota finale sul catasto
Una cosa che vale la pena sapere, perchè genera equivoci costosi: il catasto ha funzione fiscale, non è probatorio. Non dimostra nulla rispetto alla regolarità urbanistica dell’immobile. Puoi avere una planimetria catastale perfettamente aggiornata e un immobile urbanisticamente irregolare. Le due cose vivono su binari separati, e vanno verificate separatamente.
Le dichiarazioni rese dal venditore sulla conformità catastale sono riportate nell’atto dal notaio, ma il notaio non può verificarne il contenuto. La responsabilità è del venditore. Sempre.
Quindi la Conformità si fa. Non perchè io sia particolarmente sadico, ma perchè è l’unico modo per dare certezza al risultato della vendita, invece di stare sul mercato a tempo indeterminato sperando che nessuno faccia domande.
Qualcuno non fa domande. Ma quello è un altro problema — e di solito si presenta al momento della trattativa sul prezzo.
Hai dubbi sulla situazione documentale del tuo immobile?
Parliamone prima che diventi un problema. Una valutazione gratuita costa molto meno di un rogito saltato.
