Lo Stretto di Hormuz, il prezzo del gas e il tuo appartamento a Levanto: cosa c’entra una guerra in Iran col mercato immobiliare
Di Enzo Podestà — Marzo 2026
C’è un momento preciso in cui la geopolitica smette di essere una materia da editorialisti e diventa una riga sulla tua bolletta. Quel momento, per l’Italia, è arrivato il 28 febbraio 2026, quando gli Stati Uniti e Israele hanno lanciato l’Operazione Epic Fury contro l’Iran e Teheran ha risposto con l’unica arma che nessun sistema antimissile può intercettare: la chiusura dello Stretto di Hormuz. Da quel giorno, il venti per cento del petrolio mondiale e una quota equivalente di gas naturale liquefatto hanno smesso di passare. E il mondo — compresa quella porzione di mondo che si chiama mercato immobiliare italiano — ha ricominciato a fare i conti con una verità che aveva finto di dimenticare: l’energia non è un costo variabile, è un fondamento.
Hormuz: anatomia di un collo di bottiglia che ci riguarda più di quanto pensiamo
Per chi non ha una mappa nautica sul comodino, lo Stretto di Hormuz è un corridoio largo 34 chilometri tra l’Iran e l’Oman, attraverso il quale transitano ogni giorno circa 20 milioni di barili di petrolio. L’IEA l’ha definita la più grave crisi della sicurezza energetica globale nella storia — più degli shock petroliferi degli anni Settanta, più dell’invasione russa dell’Ucraina. Il Brent è schizzato oltre i 120 dollari al barile al picco, il gas europeo al TTF è passato da 38 a oltre 54 euro per megawattora in poche settimane, con Goldman Sachs che prevede medie estive fino a 72 euro — e in uno scenario avverso, oltre i 100.
L’Italia, com’è noto a tutti tranne a chi ci governa nei momenti decisivi, è un importatore netto di energia con una dipendenza strutturale dal gas. Quei rigassificatori che avevamo costruito per svincolarci dal gasdotto russo adesso rischiano di restare a secco perché il Qatar — il nostro fornitore chiave di GNL — ha dichiarato forza maggiore sui contratti. Edison ha già ricevuto comunicazione che le consegne al terminale di Rovigo potrebbero saltare da aprile. Prometeia, nel suo rapporto primaverile, ha tagliato le previsioni di crescita del PIL italiano allo 0,4% e rivisto l’inflazione al 3%. La CGIA stima quasi 10 miliardi di euro di costi energetici aggiuntivi per le imprese italiane nel 2026. Il prezzo del gas in Europa, che a febbraio stava a 30 euro per megawattora, potrebbe stabilizzarsi tra i 45 e i 60 per l’intero anno — se la crisi resta contenuta. Se non lo fa, i numeri diventano quelli del 2022, o peggio.
Fin qui, potresti chiederti cosa c’entri tutto questo con un trilocale vista mare o con una villetta nell’entroterra di Bonassola. C’entra, e molto più di quanto i portali immobiliari ti raccontino.
La crisi energetica e il mercato immobiliare: la relazione che nessuno vuole spiegarti
La relazione tra costo dell’energia e mercato immobiliare è duplice e agisce su due livelli temporali diversi, che è fondamentale distinguere.
Nel breve periodo — mesi, un anno — una crisi energetica colpisce il settore attraverso tre canali. Primo: l’inflazione erode il potere d’acquisto delle famiglie e riduce la capacità di indebitarsi. Quando l’inflazione sale al 3% e la BCE congela o rialza i tassi, il mutuo che avevi pianificato diventa più caro o inaccessibile. Secondo: i costi di costruzione e ristrutturazione salgono, perché i materiali edili — acciaio, cemento, ceramica, vetro — sono tutti energivori. Dal 2022 ad oggi i costi di ristrutturazione sono aumentati del 30-40% e con la nuova fiammata energetica i rincari sulle filiere produttive sono già ripartiti con sovrapprezzi fino al 30% nel comparto chimico e siderurgico. Terzo: l’incertezza economica induce le persone a rimandare le decisioni importanti. Chi stava per comprare aspetta. Chi stava per vendere alza il prezzo per coprirsi, allungando i tempi di vendita. Il mercato rallenta.
Nel medio-lungo periodo, però, succede qualcosa di controintuitivo. Ed è qui che la storia diventa interessante per chi ragiona anziché reagire.
Il paradosso immobiliare delle crisi: quello che il Covid ci ha insegnato (e che abbiamo già dimenticato)
A marzo 2020, quando l’Italia si è chiusa in casa e il PIL è crollato del 9%, la quasi totalità degli analisti aveva previsto un crollo del mercato immobiliare: meno compravendite, prezzi in caduta libera, investitori in fuga. Non è andata così. Nemmeno lontanamente.
Le compravendite del 2020 sono calate del 17-20%, sì — per il semplice fatto che per tre mesi gli italiani non potevano uscire di casa. Ma già nella seconda metà dell’anno il mercato è rimbalzato. E nel 2021 è esploso: +38,6% nel primo trimestre rispetto al 2020, +73,4% nel secondo, un totale di circa 650.000 transazioni — superiore ai livelli pre-pandemia. Il responsabile del Centro Studi di Idealista lo ha detto chiaramente: nei primi mesi della pandemia tutti prevedevano catastrofe per compravendite e prezzi, ma non si è mai verificata. La domanda si è risvegliata con forza.
Perché? Per tre ragioni che si ripresentano, con le dovute proporzioni, ad ogni crisi. Prima ragione: il mattone è l’unico bene rifugio che gli italiani capiscono davvero. Quando l’incertezza sale, i risparmi cercano un approdo e la casa resta la scelta istintiva di un popolo che non si fida — giustamente — dei mercati finanziari. Seconda ragione: le crisi modificano le esigenze abitative. Il Covid ha fatto scoprire a milioni di persone che il loro bilocale senza balcone era invivibile; la crisi energetica del 2022 ha reso gli immobili efficienti una priorità; la crisi attuale rilancia entrambi i temi. Terza ragione: i tassi e la liquidità. Le crisi frenano i rialzi dei tassi — la BCE ha già congelato i tagli previsti, ma non ha alzato — e lo Stato interviene con incentivi. Nel 2021 furono i bonus edilizi e i tassi a zero; nel 2026 restano le detrazioni al 50% sulla prima casa e un credito ancora accessibile.
Il risultato — e questo è il punto che chi vende e chi compra deve interiorizzare — è che il mercato immobiliare nelle crisi non crolla: si seleziona. Si polarizza. Si divide tra chi sa leggere il momento e chi resta paralizzato dall’ansia.
Il mercato immobiliare italiano nel 2026: i numeri prima delle opinioni
Il Rapporto FIAIP-ENEA presentato in Senato a marzo 2026 fotografa un mercato che arriva alla crisi di Hormuz da una posizione di forza: 767.000 compravendite residenziali nel 2025, in crescita del 6,5% sull’anno precedente, con prezzi medi in aumento del 2,2%. I canoni di locazione sono saliti del 7%. Le previsioni pre-crisi per il 2026 indicavano un aumento delle compravendite tra l’1,5% e il 2% e una crescita dei valori intorno al 2% — con una nota: le prospettive restano complessivamente positive ma inserite in un contesto internazionale che richiede particolare attenzione per le tensioni geopolitiche e l’andamento dei mercati energetici.
Tradotto dall’italiano burocratico all’italiano comprensibile: il mercato è solido, ma se Hormuz resta chiuso a lungo, qualcosa cambierà. La domanda è cosa.
Quello che cambierà è la velocità della selezione già in atto. Il 91% degli operatori FIAIP rileva un aumento del valore degli immobili efficientati post Superbonus. Il 75% del patrimonio edilizio italiano è ancora obsoleto e inefficiente. Gli immobili in classe A e B hanno un premio di valore tra il 15% e il 30% rispetto alla classe G. E con una bolletta che rischia di raddoppiare, quel premio non può che crescere. Chi compra nel 2026 guarderà la classe energetica con un’attenzione che nel 2024 era un vezzo e nel 2027 sarà un obbligo. Chi vende un immobile energivoro senza un piano di riqualificazione — o senza un prezzo che ne tenga conto — vedrà i tempi di vendita allungarsi.
E Levanto? Cosa succede da noi
Ora arriviamo al punto che ti interessa davvero, che è poi il motivo per cui probabilmente stai leggendo un blog di un agente immobiliare di Levanto e non il Financial Times.
Il mercato immobiliare della riviera ligure di levante — e in particolare la fascia tra Levanto, Bonassola e le Cinque Terre — ha caratteristiche strutturali che lo rendono più resiliente della media nazionale alle crisi energetiche. Vediamo perché.
La prima ragione è la composizione della domanda. Nelle Cinque Terre il mercato è composto per il 60% da acquisti di seconda casa, il 30% da acquisti di prima casa e il 10% da investimenti. Chi compra una seconda casa al mare ha, per definizione, una capacità di spesa superiore alla media e una propensione a comprare anche in fasi di incertezza — perché per quel tipo di acquirente la casa al mare non è un costo, è un patrimonio. La domanda internazionale, che nella zona di La Spezia pesa per il 19% di acquirenti tedeschi più le quote francese, svizzera e scandinava, aggiunge un ulteriore strato di solidità: chi viene dal Nord Europa a comprare sulla riviera ligure lo fa con redditi denominati in economie più forti e con un orizzonte temporale che prescinde dalla congiuntura italiana.
La seconda ragione è la scarsità strutturale dell’offerta. A Levanto non si costruisce, o si costruisce pochissimo. Non ci sono piani di espansione edilizia, non ci sono aree dismesse da riconvertire, non c’è un parco immobiliare elastico che si espande e si contrae. Quello che c’è, c’è. Quando l’offerta è rigida e la domanda è sostenuta — e la riviera ligure di levante è tra le zone costiere più richieste d’Italia secondo il report Nomisma 2025, con prezzi tra i 4.000 e gli 11.000 euro al metro quadro — i valori non scendono. Si consolidano, eventualmente rallentano, ma non crollano. Non è una legge di natura, è una legge di mercato elementare.
La terza ragione riguarda il turismo e la locazione breve. La crisi energetica non riduce la voglia di vacanza — semmai la redistribuisce. Chi rinuncia alla seconda settimana in un resort costoso è lo stesso che prenderà un appartamento su Airbnb a Levanto per dieci giorni. Il turismo sulla riviera ligure ha registrato presenze record negli ultimi anni e la domanda di affitti brevi resta elevata, con la costa ligure tra le zone più ricercate per turismo e investimento. Per chi possiede un immobile a Levanto o Bonassola e lo mette a reddito, la crisi di Hormuz non è una minaccia: è una conferma che un asset fisico in una località turistica consolidata produce reddito anche quando i mercati finanziari oscillano.
Cosa fare, concretamente: la prospettiva di un agente immobiliare che non ti vende fumo
Se stai pensando di comprare a Levanto o nella zona delle Cinque Terre, questo è un momento interessante — non perché i prezzi scenderanno (non scenderanno), ma perché la finestra in cui i tassi restano gestibili e l’offerta non si è ancora ulteriormente rarefatta è aperta adesso. Il report EffettoCasa lo dice senza giri di parole: chi ha la possibilità di concludere entro l’estate 2026 riduce il rischio di rialzi nella seconda parte dell’anno. E se compri un immobile da ristrutturare, metti in conto che i costi di ristrutturazione non scenderanno — semmai il contrario — ma che il bonus al 50% sulla prima casa con massimale a 96.000 euro resta attivo e che un immobile portato dalla classe G alla classe A guadagna un premio di valore che, nell’attuale contesto, ripaga abbondantemente l’investimento.
Se stai pensando di vendere, la crisi di Hormuz ti consegna un messaggio inequivocabile: la classe energetica non è più un dettaglio decorativo in fondo all’annuncio, è il primo parametro che l’acquirente valuta. Il 54% dei venditori, secondo FIAIP, non riesce ancora a riconoscere e valorizzare adeguatamente il peso della classe energetica nella determinazione del prezzo. Tradotto: più della metà dei proprietari che vendono stanno lasciando soldi sul tavolo oppure stanno sovrastimando un immobile energivoro. In entrambi i casi, una valutazione seria e aggiornata non è un optional: è il primo passo.
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